記者昨日了解到，部分商業(yè)銀行規(guī)定不得新增對(duì)豪宅樓盤項(xiàng)目的貸款，另外不得將即將到期豪宅項(xiàng)目貸款再展期，短期內(nèi)在一定程度上可以間接給樓市成交均價(jià)的上漲勢(shì)頭“降溫”。

 

      業(yè)內(nèi)人士分析雖然信托融資的實(shí)際成本明顯高于銀行信貸，但隨著對(duì)豪宅樓盤等部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收緊放貸，房地產(chǎn)項(xiàng)目可能將再度依靠信托資金來(lái)解“燃眉之急”。

 

      豪宅樓盤頻遭“斷貸”

 

      “最近資金鏈相當(dāng)緊張，主要是因?yàn)槎嗉矣泻献麝P(guān)系的銀行都表明了‘斷貸’的態(tài)度。”滬上一家知名開(kāi)發(fā)商的高管昨日對(duì)記者表示，該公司目前正在開(kāi)發(fā)位于徐家匯（002561）江景板塊的一處豪宅樓盤，需要融資規(guī)模達(dá)12億元，雖然此前已經(jīng)和多家商業(yè)銀行簽過(guò)授信協(xié)議，但是在近期的貸款審批過(guò)程中均遭遇了“閉門羹”。

      記者從銀行業(yè)內(nèi)了解到，多家商業(yè)銀行在3月底接到來(lái)自各總行的內(nèi)部通知，要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分類對(duì)待，其中對(duì)普通住宅項(xiàng)目在符合硬性條件的基礎(chǔ)上仍可給予放貸支持，同時(shí)將豪宅樓盤項(xiàng)目剔除出信貸支持名單。

      “這次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策調(diào)整主要是為了配合新一輪的樓市調(diào)控。”滬上一家股份制銀行的公司銀行部副總經(jīng)理對(duì)記者表示，目前該行針對(duì)豪宅樓盤項(xiàng)目“斷貸”的具體做法是：不得新增對(duì)豪宅樓盤項(xiàng)目的貸款，不得將即將到期豪宅項(xiàng)目貸款再展期。

      
間接“降溫”成交均價(jià)
 

      據(jù)記者了解，發(fā)改委副主任朱之鑫于3月下旬曾表示，很多人都說(shuō)把房地產(chǎn)作為支柱性行業(yè)，但查了一下文件并沒(méi)有這句話，只是提出把建筑業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)。這一表態(tài)間接使得不少商業(yè)銀行重新定位和調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。

 

      “目前政府的態(tài)度是保證剛性需求，而豪宅樓盤基本上是面向投資性需求。”另一家中資銀行的上海分行高管對(duì)記者表示，商業(yè)銀行在這種情況下再向豪宅樓盤項(xiàng)目放貸，顯然與新一輪樓市調(diào)控精神不相符。雖然有兩家開(kāi)發(fā)商表示可以接受更高的貸款利率，但該行最近還是根據(jù)總行要求對(duì)相關(guān)豪宅樓盤項(xiàng)目“斷貸”。

 

      據(jù)以上銀行高管介紹，該行目前對(duì)豪宅樓盤的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)估均價(jià)超過(guò)每平米5萬(wàn)元。其實(shí)豪宅樓盤項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)因素并沒(méi)有明顯超過(guò)普通住宅項(xiàng)目，但是豪宅樓盤是樓市投資氛圍變動(dòng)的風(fēng)向標(biāo)，每次開(kāi)盤在北上廣深等一線城市往往會(huì)大幅拉高當(dāng)?shù)氐某山痪鶅r(jià)。因此，銀行對(duì)豪宅樓盤項(xiàng)目“斷貸”，短期內(nèi)在一定程度上可以間接給樓市成交均價(jià)的上漲勢(shì)頭“降溫”。

 

      信托融資實(shí)際成本翻番

 

      在商業(yè)銀行頻頻對(duì)豪宅樓盤“斷貸”的情況下，不少開(kāi)發(fā)商不得不將融資渠道轉(zhuǎn)向信托。例如，以上的上海本地開(kāi)發(fā)商高管向記者介紹，該公司在不得已的情況下在本周發(fā)行了一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，為了盡快籌得急需的資金，同時(shí)通過(guò)信托公司、銀行和第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)等三種渠道發(fā)行。

 

      記者了解到，雖然這家開(kāi)發(fā)商發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益水平分為兩檔：投資金額達(dá)到100萬(wàn)元對(duì)應(yīng)9.5%的預(yù)期年化收益率，而投資金額達(dá)到300萬(wàn)元對(duì)應(yīng)10.5%的預(yù)期年化收益率。但考慮到開(kāi)發(fā)商在發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品過(guò)程中還需要支付財(cái)務(wù)管理費(fèi)和渠道傭金等各種成本，所以信托融資的實(shí)際成本為18%-20%的年化利率，與銀行貸款的利率相比相當(dāng)于翻番。

 

      雖然信托融資的實(shí)際成本明顯高于銀行信貸，但是今年以來(lái)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行狀況明顯回暖。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，今年前兩月共成立119款房地產(chǎn)信托，募集資金347.24億元，占比達(dá)31.19%，較去年全年21.83%的占比大幅提升。銀行業(yè)內(nèi)人士分析，隨著對(duì)豪宅樓盤等部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收緊放貸，房地產(chǎn)項(xiàng)目可能將再度依靠信托資金來(lái)解“燃眉之急”。

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