現(xiàn)在這個社會大家都知道利用杠桿了，所以整體國民貸款率是越來越高，各種貸款各種搞。今天就為大家講下住房抵押貸款中要注意哪些問題?住房抵押貸款，是指貸款人以自有或者第三者的物業(yè)作為抵押。并以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產(chǎn)權(quán)證向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

　　一、 住房抵押貸款中，存在房屋與土地使用權(quán)分別抵押的效力問題
 

　　財經(jīng)日歷資訊快遞貴金屬模擬交易貴金屬專家直播室集金號原油貴金屬行情軟件根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押;依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

　　因此，從法律規(guī)定的角度出發(fā)，在辦理現(xiàn)房買賣過程中，銀行應(yīng)要求房產(chǎn)所有人提供房產(chǎn)證和土地證，而現(xiàn)實中有許多房屋尚未取得土地使用證，而僅以房產(chǎn)證抵押 (即房地產(chǎn)單證抵押)，在實踐操作中可能存在一定風(fēng)險。

　　對于房產(chǎn)單證抵押，最高人民法院《關(guān)于僅以房屋所有權(quán)證辦理房屋抵押登記的合同是否有效的復(fù)函》規(guī)定：“當事人之間訂立的房屋抵押擔保合同，在進行抵押登記時只提供了房屋所有權(quán)證，而未提供相應(yīng)的土地使用權(quán)證的，不影響抵押擔保合同的效力。”
 

　　但是，從規(guī)避法律風(fēng)險考慮，銀行應(yīng)區(qū)分不同情況應(yīng)對房產(chǎn)單證抵押問題：
 

　　1.擬抵押的房產(chǎn)因爭議或手續(xù)不全根本無法辦理土地使用證，則根據(jù)《擔保法》第三十七條所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押的規(guī)定，不應(yīng)接受抵押;

　　2.擬抵押的房產(chǎn)可以辦理土地使用證，但未辦理或仍在辦理之中，則根據(jù)最高人民法院上述復(fù)函，可以接受抵押，但應(yīng)要求抵押人書面承諾，設(shè)定抵押的房產(chǎn)擁有的分攤土地使用權(quán)證書辦理后一并追加抵押;

　　3.擬抵押的房產(chǎn)屬于整棟房子的部分抵押，并且整棟房子共有一本土地使用權(quán)證，貸款銀行應(yīng)要求該土地使用證二并抵押。
 

　　二、 住房抵押貸款中，存在房屋與土地使用權(quán)分別抵押的問題
 

　　所謂房地產(chǎn)分別抵押，是指抵押人將房屋和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分別抵押給不同債權(quán)人，或在土地使用權(quán)抵押某一債權(quán)人后，將土地上新增的房屋或在建工程抵押給另一債權(quán)人的行為。

　　在銀行貸款實踐中，房地產(chǎn)分別抵押一般存在以下兩種情況：一種是銀行在辦理房地產(chǎn)抵押時，僅就其中的房屋或土地使用權(quán)辦理了抵押登記手續(xù);第二種是在抵押人僅將房屋或土地使用權(quán)抵押給了前一債權(quán)人之后，銀行接受了“剩余”未辦理抵押登記的房屋或土地使用權(quán)抵押。雖然房地產(chǎn)分別抵押有其存在的現(xiàn)實需求和客觀條件，但是，根據(jù)《城市房屋產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第三條、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條、《擔保法》第三十六條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條等關(guān)于房地“權(quán)利一致”和房地“同時抵押”的規(guī)定，房地產(chǎn)分別抵押存在抵押無效或抵押權(quán)落空的法律風(fēng)險?？赡艿∮谵k理或怠于配合銀行辦理他項權(quán)證，致使貸款銀行對抵押房屋的抵押權(quán)無法落實，危及銀行貸款安全。
 

　　三、 住房抵押貸款中，存在經(jīng)濟適用房抵押的風(fēng)險
 

　　在經(jīng)濟適用房期房貸款中，部分開發(fā)商為規(guī)避政府管理，虛高房價，而作為抵押物的經(jīng)濟適用房并未繳納土地出讓金，這些都會給銀行實現(xiàn)抵押權(quán)帶來風(fēng)險。

　　此外，我國有些地區(qū)實行房產(chǎn)和土地分別管理制度，在辦理房地抵押登記時，需分別到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。因此，在上述地區(qū)，房屋所有權(quán)人并非都能及時取得相應(yīng)的國有土地使用權(quán)證。

　　為了解決此矛盾，最高人民法院雖以“司法解釋”的形式認可了僅以房屋所有權(quán)證辦理房屋抵押登記的合同效力，但是，該司法解釋的法律層級過低，不利于保障有關(guān)當事人的權(quán)益。
 

　　延伸閱讀：住房抵押貸款流程

　　1.買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;

　　2.購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認;

　　3.銀行對貸款申請進行調(diào)查、審批;

　　4.購房人與銀行簽訂借款及擔保合同;

　　5.售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;

　　6.購房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保);

　　7.銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;

　　8.買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購房人取得尾款;

　　9.購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產(chǎn)抵押登記)。

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