房產抵押貸款作為一種普遍的金融工具，在全球范圍內發揮著重要的作用。它不僅為家庭和企業提供了資金獲取的途徑，而且在推動經濟增長、促進房地產市場的穩定與發展中扮演了關鍵角色。然而，盡管房產抵押貸款用處這么大，人們對其的認識仍然存在一些普遍的誤區。

• 誤區1 ：許多人認為房產抵押貸款是一種風險極高的金融行為，擔心一旦無法按時還款，就會失去寶貴的家園。這種觀點雖然在一定程度上反映了房產抵押貸款的潛在風險，但忽略了銀行等金融機構會提供多種還款方案和救助措施來幫助借款人度過難關。
   
• 誤區2：認為只有財務狀況不佳的人才會申請房產抵押貸款，而實際上，無論是用于投資、教育（經營貸）還是改善生活條件（消費貸），房產抵押貸款都為各類人群提供了靈活的資金解決方案。

 

而另外一部分人會問：那么是有了房子就能貸款了嗎？房產抵押貸款市場申請情況又是怎樣的呢？銀行對于貸款是怎樣一步步審批的？

 

01 當前申請情況概述

 

隨著香港等各大城市對于樓市調控政策的放松和嚴禁，房產抵押貸款申請的情況也在不斷變化。許多借款人看重房產抵押貸款相對較低的利率和較長的還款期限，將其視為解決財務需求的有效手段。然而，對于申請過程(審批）的了解不足導致一些借款人在申請過程中遇到困難：
 

1.在房產抵押審批過程中銀行到底如何看重借款人、房產、企業（如果適用）？銀行更喜歡這些方面符合什么條件呢？

 

 關于借款人：

（1）良好的還款記錄：查看自己征信報告中的還款記錄，確認是否有逾期情況。良好的還款記錄意味著沒有當前逾期，尤其是沒有嚴重的逾期記錄。

在征信報告中，“N”代表當前按期還款。如果出現數字（如1,2,3,4,5,6,7），則表示逾期的月數。數字越大，說明逾期次數越多，信用狀況越差，將對銀行審批過程造成不利。

 

（2）合理的負債水平：檢查征信報告上顯示的負債，包括信用卡負債、各類貸款負債、擔保負債等。確保借款人名下的負債水平處于合理范圍內，同時資產負債比保持不超過收入的70%。

 

 

（3）適當的貸款筆數：借款人名下的貸款筆數應處于一個合理的范圍，盡量不超過3筆。（許多銀行對借款人貸款筆數有具體要求）

 

（4）征信查詢次數適當：銀行對征信查詢的次數有一定要求。例如，規定在特定時間內的查詢次數不超過特定次數。過多的查詢次數可能會影響信用評分，因此要控制查詢頻率。

 

（5）征信上無欠費信息：征信報告中的公共信息部分不應有欠費信息、稅務罰款或民事裁決等不良記錄。

 

關于房產：

關于企業（如果適用）：

（1）公司類型及成立時間

a.不應涉及投資、娛樂、金融等高風險行業。銀行會根據其行業風險評估來決定是否接受貸款申請。

b.新公司或新注冊的企業也可以申請抵押貸款，但銀行更傾向于有真實經營歷史的企業。例如，新過戶的公司在銀行眼中可能存在一定的風險。

 

（2）公司經營

a.公司的經營狀態應無異常，如工商行政異常、地址異常或涉及訴訟等情況都會影響貸款的審批。

 

b.有些銀行可能要求提供對公流水證明，而有些則不需要。這取決于貸款的具體要求和銀行的風險評估標準。

 

需要的粉絲們可以查看近期《提高房產抵押貸款綜合評分：詳細攻略》
 

 

所以在銀行審批過程中，會偏愛那些信用記錄良好、有穩定收入來源（個人/企業）、負債比例合理、以及房產價值明確、房產的位置優越、容易變現的客戶，因為這減少了銀行的潛在風險。
 

 

2.房產抵押與其他類型貸款的風險和優勢對比

 

（1）風險對比：相較于無擔保的信貸產品（如個人信用貸款）或高利率的網貸，房產抵押貸款的風險相對較低。這是因為房產作為有形資產的擔保，為貸款機構提供了額外的安全保障，從而降低了貸款的違約風險。因此，即使借款人未能償還貸款，銀行也可以通過處置抵押的房產來回收貸款，這大大減少了銀行的潛在損失。

 

（2）優勢對比：房產抵押貸款的一個顯著優勢是較低的利率。由于有房產作為擔保，銀行或貸款機構承擔的風險較小，大多會提供更低的利率。此外，房產抵押貸款的還款期限較長，這意味著借款人可以有更長的時間來分配和管理自己的財務負擔。

 

 

房產抵押貸款的用途廣泛，可以滿足個人和企業多樣化的財務需求：

經營性貸款：對于企業主而言，房產抵押貸款是一種重要的經營性貸款方式。企業可以通過抵押其房產來獲得必要的資金，用于擴大生產、購買設備、補充營運資金或進行其他經營性投資。這種貸款因其較低的利率和較長的還款期限，成為企業優化財務結構、降低融資成本的有效手段。
 

 

具體來說，企業可以利用房產抵押貸款進行以下活動：

 

擴張業務：用于開設新的業務地點、擴充銷售網絡或增加生產線。

購買設備：更新或購買新的生產設備和技術，以提高生產效率和產品質量。

營運資金：解決企業日常運營中的資金周轉問題，如原材料采購、員工工資支付等。

研發投入：資助新產品或服務的研發，以維持企業的競爭力和創新能力。

償還舊債：利用較低利率的房產抵押貸款替換高成本的債務，以降低財務成本和改善財務狀況。
 

02 房產抵押貸款申請步驟

 

01 初步咨詢和資格審查
 

詳細流程：此階段是整個申請過程的基礎，借款人需與銀行或其他貸款機構進行初步溝通，了解貸款條件、利率、還款方式等關鍵信息。同時，銀行會對借款人的財務狀況進行初步審查，包括收入水平、信用歷史和現有負債等。

 

注意：（1)在此階段，借款人應準確報告自身的財務情況，包括但不限于收入來源、存款額度及任何現有債務。準確無誤的信息有助于銀行更好地評估借款人的貸款資格。

 

（2）借款人應主動查詢不同貸款產品的詳情，以更好地為自己選擇最合適的方案。

 

 

02 文件和資料準備
 

詳細流程：在確認申請資格后，借款人需要根據銀行的要求準備一系列必要的文件和資料，以下是房小融整理的一份詳細的文件和信息準備清單，以及相關建議，旨在幫助借款人有效規避常見錯誤，確保申請流程的順暢。

個人身份證明：包括身份證、戶口本和婚姻狀況證明等。

收入證明：這可能包括但不限于最近的工資單、稅務報表或是雇主提供的收入證明信。對于自雇人士，提供近期的營業收入證明及稅務申報記錄。

財務狀況證明：銀行對賬單、投資證明、其他貸款或負債的詳細信息，以展現財務健康狀況。

信用報告：提前獲取并仔細審查自己的信用報告，確保所有信息準確無誤，及時更正錯誤信息，以免影響貸款審批。

房產證明：提供房產證、購買合同、地稅單據等，以證明借款人是該房產的合法所有者，并展示房產的價值。

評估報告：雖然房產評估通常由貸款機構安排，但了解評估過程并確保您的房產處于最佳狀態，可以幫助獲得更高的評估價值。

 

注意：（1）大多數銀行接受18-65周歲的借款人申請貸款，高于65周歲，加上貸款年限銀行無法評估其是否能夠償還，需要增加共借人（如配偶或子女），部分銀行接受主貸人到80周歲。

 

（2）借款人若為已婚，則需提供結婚證和雙方身份信息等資料，若為離異則需提供離婚證明以及財產分割記錄材料；

 

（3）確保所有文件的真實性和最新性。任何過時或不準確的信息都可能導致申請延誤或被拒。特別是房產證等資料，需要確保無任何法律糾紛，清晰展示房產的所有權和價值。

 

03 房產評估
 

詳細流程：銀行將對借款人的房產進行評估，確定其市場價值。這一步驟通常涉及專業評估師對房產的實地考察，評估報告將直接影響貸款金額。

(因為各銀行對房產的地段等偏好不同，同一房產的評估價格在不同銀行會有所不同）

 

注意：（1）在評估前，提供詳盡的房產資料和改進記錄，幫助評估師更準確地評估房產價值。

 

（2）小產權房、農村自建房、被查封的商品房和未取得房產證的商品房等等，容易被銀行拒絕申請貸款。

 

（3）房產產權明晰，未設其他抵押，且符合國家上市交易條件，能在房地產市場自由流通等——滿足這些條件的房產易被銀行接受，是銀行偏愛的房產特點。
 

 

04 貸款審批
 

詳細流程：銀行會基于借款人的財務狀況、信用歷史以及房產評估結果對貸款申請進行詳細審批。

 

注意：在等待審批期間，借款人應保持現有的財務狀況穩定，避免進行大額消費或負債，因為這些行為可能影響銀行的最終審批。

 

05 合同簽訂及放款
 

詳細流程：銀行放款時，貸款資金銀行會受托支付，打到借款人提供的購銷合同中供貨方的收款賬戶。

 

注意：（1）在簽訂合同前，借款人應仔細閱讀合同細節，具體什么還款方式，每年/每月還款多少，是否可以提前還貸等等；

 

（2）注意貸后管理：銀行會從以下方面入手a.復查貸款用途的真實性，及時防止貸款流入樓市、股市、信托等領域，款項一旦流入這些領域，銀行就會面臨巨額的罰款，所以貸款會被收回。

b.復查借款人的隱性負債，防止發生以貸養貸的情給銀行帶來損失。

c.監控經營狀況是否正常，保證貸款能夠按時足額收回。

 

03 選擇非正規渠道的風險

因為銀行審批房產抵押貸款的嚴格條件把控，導致一些借款人可能會轉向民間機構或其他非正規渠道。這些渠道雖然在某些情況下能提供更快捷的貸款服務，但往往伴隨著更高的利率和隱性費用。更為嚴重的是，一些非正規渠道的合同條款不清晰，費用不透明，甚至存在欺詐風險，給借款人帶來巨大的財務負擔和法律風險。

 

這里房小融講一個實際案例：

 

深圳一位客戶李先生是一位自由職業者，急需資金擴展工作室，便向一個非正規機構申請了房產抵押貸款。這家機構承諾快速放款，但合同條款含糊，隱藏了高額的利率和費用。李先生借款500萬元，房子總價1000萬，面對的年利率高達18%，外加5%的服務費（50,000元）和其他附加費用。當他嘗試提前還款時，還被告知需支付借款總額10%的提前還款費用（100,000元）。

隨著時間推移，李先生發現自己無法承擔這些高昂的費用，違約的風險日益增加。在如此心焦時，李先生通過各種網站試圖尋找方法解決，最后通過網絡聯系到了房小融，經過對李先生情況的了解，我們尋找并為他推薦了一款接受一押為民間，利率為3%的產品：

 

 

 

 

 

 

房產抵押貸款常見問題整理

1 抵押貸款是否能進行二次抵押.

在資金需求時，若無其他合適貸款產品，又滿足房子一押是按揭銀行，且房子里面有余值的條件，可考慮進行二次抵押，二次抵押一般銀行可貸金額是房產評估價的70% -80%減去按揭部分金額。常見于機構或民間典當，特點是利息較高，適合短期資金周轉，能實現快速融資。若不緊急且房產具有較高余值，建議先解除原抵押再申請貸款。余值計算示例：房產評估價300萬，尚欠貸款100萬，其余值為（300萬×70%）-100萬=110萬。此情形下，需先償還原貸款并解除抵押，可能需要自籌或借助墊資服務。
 

2 所有的房子都可以貸款嘛？

并非所有房產均可用于抵押貸款，滿足房子可以上市交易，且沒有在交易中心登記違建等特點才可申請抵押，如商品房、公寓、商鋪、寫字樓等。自建房、小產權房、不滿五年的經濟適用房則不符合條件。根據房產土地性質和銀行要求，可抵押的房產類型及受理銀行可能有所不同。

 

3 抵押貸款后是否可注銷營業執照？

經營抵押貸這是一筆經營用途的貸款，旨在支持經營，即使未有實際經營，也需保證存在，因為貸款每1-3年會審核一次，如果貿然注銷營業執照，這種情況就會出現我們常說的“抽貸”，客戶經理聯系你對你的情況進行核實，核實名下未有公司或者無真實經營都會要求你提前還款。
 

4 房產抵押后，房子還是自己的嘛？

房產抵押給銀行或金融機構后，所有權仍歸個人所有。銀行賺取的是利息，只要按時還款，避免多次逾期，可以保持房產所有權并正常出租。

 

5 抵押的房子一定要是自己的嗎？

可以抵押非個人名下的房產，前提是獲得房屋產權人的授權。這種情況下，借款人和產權人身份不同，借款人可使用他人房產進行貸款。

 

應對貸款申請時流水不足的策略

大多銀行要求借款人提供一段時間內的財務流水記錄，以評估其還款能力。如果財務流水顯示收入不穩定或存在大量未說明的資金流動，可能會影響貸款審批。

PS：大部分銀行對借款人的進項流水有一定的要求，少部分銀行審批時不要求借款人提供銀行流水。
 

解決方案：

（1）提前準備：提前幾個月開始整理和審查個人或企業的銀行對賬單，確保所有收入和支出都能得到合理解釋。

 

（2）說明不規則收入：對于自雇人士或季節性收入較多的借款人，準備額外文件說明收入的不規則性及其可靠性。

 

（3）資金來源證明：對于大額存款，提供資金來源證明，如禮金證明、資產銷售合同等，或者提供備用房產、理財賬戶和基金等財力證明，來證實自己的還款能力，以消除銀行的疑慮。

 

（4）可通過非直系親屬幫助轉賬至個人儲蓄卡或對公賬戶，轉賬備注需明確為貨款或合同款等，且資金需在賬戶內過夜，流水金額一般需達到貸款金額的兩倍以上。

 

04 貸后管理的挑戰與策略

問題描述：貸款發放后，借款人可能面臨財務狀況變化、利率調整或房產價值波動等問題，影響還款計劃。

解決方案：

（1）定期審查財務狀況：定期審查自己的財務狀況和還款計劃，確保與當前的經濟狀況和收入水平相匹配。

 

（2）及時溝通：遇到還款困難時，應及時與銀行溝通，探討可能的解決方案，如調整還款計劃、利率重定等。

 

（3）額外還款：財務允許的情況下，考慮做額外還款以減少總利息成本和縮短還款期限。

 

（4）風險意識：對于可能影響還款能力的因素，如經濟衰退、行業變動等，保持警覺，提前制定應對策略。

 

（5）維護良好的信用記錄：定期檢查和維護良好的信用記錄，這對獲取更優貸款條件和應對未來的財務需求至關重要。

 

 

最后房小融再提一下房產抵押審批過程的核心4點

（1）財務健康狀況：銀行首先會評估申請人的財務狀況，包括收入穩定性、負債比例、以及信用歷史。一個健康的財務狀況是獲得貸款批準的關鍵。

（2）房產價值評估：房產本身的價值將經過專業評估，以確定可貸款的金額。高價值且位置優越的房產更容易獲得較高額度的貸款。

（3）合法性和合規性：確保所有提供的文件、證件及房產本身符合當地法律和銀行的貸款政策要求。

（4）詳細而準確的申請材料：提交的每一份文件都應該是最新和最準確的，包括但不限于個人身份證明、收入證明、財務報表、以及房產證明等。

 

 

 

總結

 

房小融建議有需要的粉絲們積極獲取與房產抵押貸款相關的所有信息和知識，包括貸款的種類、利率、還款期限等，以便做出明智的決策。實事求是地評估自己的財務狀況，包括收入、支出、債務和資產。了解自己的財務承受能力，避免過度借貸。

 

在必要時尋求金融顧問或律師的專業建議，特別是在面對復雜的合同條款和財務規劃時。與貸款機構保持開放和積極的溝通，及時解決在申請過程中遇到的任何問題或疑惑。
 

 

通過深入理解房產抵押貸款的審批流程，認識到合理規劃及通過正規渠道申請的重要性，并保持積極的態度面對整個過程，您不僅能夠提高獲得貸款的機會，還能確保這一財務決策帶來的長期影響符合您的最佳利益。正確處理房產抵押貸款不僅是一項財務活動，更是一種財務智慧的體現。

 

 

以上是房小融提供的關于房產審批到底是怎樣一個過程的相關內容分析，如有疑問歡迎隨時咨詢。

更多貸款相關問題歡迎撥打服務熱情：4009920072。
·或直接撥打值班業務經理專線：13524549642（微信同號）。
·您還可以添加信貸經理微信進行直接咨詢
鼎酬資本：專注于房產抵押貸款、信用貸款、企業貸款、按揭貸款等貸款服務更多信息請上：shdaikuan.com