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在上海靜安區(qū)申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款遇到“攔路虎”？

瀏覽量：214 作者：鼎酬資本 發(fā)布于 2024-08-23
靜安作為作為上海最成熟的中心城區(qū)之一，其發(fā)展水平接近世界一線城市。以其國(guó)際化和高端化的特征深受高凈值和外籍人士的青睞，尤其是在老靜安區(qū)。同時(shí)，大寧、不夜城及西藏北路等......
靜安作為作為上海最成熟的中心城區(qū)之一，其發(fā)展水平接近世界一線城市。以其國(guó)際化和高端化的特征深受高凈值和外籍人士的青睞，尤其是在老靜安區(qū)。同時(shí)，大寧、不夜城及西藏北路等新興區(qū)域正通過(guò)持續(xù)改善和未來(lái)規(guī)劃，吸引更多頂層和中產(chǎn)階級(jí)人士的關(guān)注。
 
 
圖片
 
 
數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客（靜安大寧）
 
在軌交密度和陸路交通優(yōu)勢(shì)方面，靜安相較于上海浦西其他高能級(jí)規(guī)劃區(qū)域如北外灘、黃浦濱江、徐匯濱江等，具有明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
 
可以明確的一點(diǎn)是靜安區(qū)房產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定，同樣如果有靜安區(qū)房產(chǎn)的粉絲們想要申請(qǐng)抵押貸款求取更好的經(jīng)營(yíng)，可以趕快行動(dòng)！（房?jī)r(jià)下行又不想“賤賣房產(chǎn)”、銀行當(dāng)前房產(chǎn)評(píng)估價(jià)可做7-8成）


對(duì)于申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款中遇到的“攔路虎”，粉絲們也可通過(guò)小蕙整理的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行攻克！
 
 
一、房產(chǎn)抵押貸款兩大柱：“消費(fèi)”和“經(jīng)營(yíng)”兩大巨人



 
 
 
 

二、房屋抵押貸款拋”瓦“


1、不是自己的房產(chǎn)能抵押?jiǎn)幔?/strong>

銀行支持多種抵押貸款方式，包括直系親屬抵押和非直系親屬抵押，申請(qǐng)方式非常靈活。因此，即使名下沒(méi)有房產(chǎn)或公司，也可以通過(guò)這些靈活的抵押貸款方式申請(qǐng)貸款。



2、沒(méi)有公司能辦理嗎？

沒(méi)有公司也可以辦理抵押貸款。


√ 方法一：過(guò)戶一家公司/新加股東；
√方法二：一紙實(shí)控；
（找個(gè)公司開(kāi)具你是公司實(shí)際控制人的證明即可。）
√方法三：抵貸不一；
（用你名下的房屋做抵押，用配偶、父母、子女、兄弟姐妹或者朋友的公司作為借款主體向銀行申請(qǐng)。）
√方法四：申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸，不需要公司；


也可考慮信用貸款，詳情可閱讀小蕙寫的這篇《2024年最新企業(yè)信用貸款要求及產(chǎn)品推薦》



3、按揭的房產(chǎn)能辦理抵押?jiǎn)幔?/strong>

兩種方式：

√ 方式一：直接拿按揭房做二次抵押貸款，只要按揭還款滿一年，可貸金額減去按揭余額有余值即可；

√ 方式二：先申請(qǐng)抵押貸款，批貸函下來(lái)之后，自有資金/過(guò)橋墊資結(jié)清尾款解押，新的銀行上抵放款即可。

 

三、房屋抵押的“地基”


01丨房產(chǎn)可上市交易+產(chǎn)證在手

房子必須可以是上市交易的，借款人需要持有房產(chǎn)證，最好是大紅本。目前，大部分銀行辦理房產(chǎn)抵押時(shí)，不會(huì)保留房產(chǎn)證，申請(qǐng)后可以馬上取回。

02丨立項(xiàng)

√ 住宅：普通住宅丨半地下丨四合院
√ 70年產(chǎn)權(quán)公寓
√ 別墅：獨(dú)棟別墅丨聯(lián)排別墅
√ 商業(yè)
√ 辦公
√ 寫字樓
√ 廠房
√ 科研辦公
√ 兩限房
√ 經(jīng)濟(jì)適用住房
√ 房改房
√ 限競(jìng)房
√ 央產(chǎn)房
√ 共有產(chǎn)權(quán)房
√ 酒店
......


以上對(duì)于個(gè)人名下的房產(chǎn)和公司名下的房產(chǎn)均可抵押；其中住宅類立項(xiàng)的房產(chǎn)最受銀行喜愛(ài)。

03丨準(zhǔn)入銀行和可貸額度





05丨面積


1、所有銀行對(duì)于40---300㎡的房產(chǎn)都能做；
2、對(duì)于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分銀行可以做；

06丨房齡

 
【關(guān)于老房本抵押】
 
大多數(shù)銀行偏好房齡在30年以內(nèi)的房產(chǎn)。對(duì)于房齡在30至40年的房產(chǎn)，部分銀行也會(huì)接受。少數(shù)銀行允許房齡在40至50年的房產(chǎn)，而個(gè)別銀行甚至可以接受房齡在50至70年的房產(chǎn)。
 
【關(guān)于新房本抵押】
 
銀行對(duì)房產(chǎn)證的持有時(shí)間通常有一定要求。大部分銀行要求房產(chǎn)證持有滿6個(gè)月，而部分銀行可以接受持有3至6個(gè)月的房產(chǎn)證。少數(shù)銀行則接受新過(guò)戶的房產(chǎn)證。此外，親屬之間的繼承、贈(zèng)與、買賣的房產(chǎn)，或轉(zhuǎn)商后的房本，也可被視為老房本進(jìn)行抵押。


07丨產(chǎn)權(quán)

基本要求是房屋產(chǎn)權(quán)要清晰；尤其是涉及離異、繼承等情況，房屋產(chǎn)權(quán)一定要分割清晰。


 
1、對(duì)于單個(gè)人名下的房產(chǎn)，由于產(chǎn)權(quán)明確，抵押貸款通常沒(méi)有問(wèn)題。
 
2、對(duì)于多人共同擁有的房產(chǎn)：
√ 夫妻共同所有的房產(chǎn)較為常見(jiàn)。在法律上，婚后的房屋被視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此在辦理房屋抵押貸款時(shí)，配偶需共同申請(qǐng)借款。
 
√ 如果房產(chǎn)證上有未成年人，這類房產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行抵押貸款。房產(chǎn)抵押貸款要求當(dāng)事人具備完全的民事行為能力，而未成年人不具備該能力，因此不能辦理房產(chǎn)抵押。
 
√ 對(duì)于3人及以上共有的房產(chǎn)，能夠辦理抵押貸款的銀行較少。這是因?yàn)樯婕暗漠a(chǎn)權(quán)人較多，需所有產(chǎn)權(quán)人同意并共同申請(qǐng)貸款，容易引發(fā)糾紛和復(fù)雜情況。




08丨其他資產(chǎn)
對(duì)于有二套房產(chǎn)，或者有更多資產(chǎn)的（全國(guó)房產(chǎn)都可以，它可以作為財(cái)力資產(chǎn)的證明。可以用于降低資產(chǎn)負(fù)債率，也可以降低銀行處置不良資產(chǎn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。像有二套的話，有些銀行也能提高本套房產(chǎn)貸款的成數(shù)。


注：哪些房產(chǎn)做不了房產(chǎn)抵押貸款？


1、房屋抵押貸款的基本要求是借款人或抵押人必須擁有該房屋的房產(chǎn)證。如果房產(chǎn)沒(méi)有房產(chǎn)證，如僅有居住權(quán)的房子、一些農(nóng)村自建房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房或小產(chǎn)權(quán)房，均無(wú)法進(jìn)行抵押貸款。


2、產(chǎn)權(quán)不清晰的房子也不符合抵押條件。


3、如果房產(chǎn)證上有未成年人，這類房產(chǎn)不能進(jìn)行抵押貸款。


4、其他無(wú)法抵押的房產(chǎn)還包括拆遷范圍內(nèi)的房子、違章建筑、文物保護(hù)建筑以及那些被依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房屋。




 

四、借款人的“臉面”？

 

五、申請(qǐng)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸的“硬貨”——公司



執(zhí)照的作用：公司執(zhí)照是辦理經(jīng)營(yíng)貸的關(guān)鍵。因?yàn)榈盅航?jīng)營(yíng)貸的額度大且利息低，還款也靈活。沒(méi)有執(zhí)照不僅不能辦理低利息，貸款額度也會(huì)受到很大限制。


辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸銀行對(duì)公司的基本要求如下：


01、成立時(shí)間：需要滿6個(gè)月或一年以上，部分銀行支持“初創(chuàng)公司”/新公司；可“殼公司”，可“一紙實(shí)控”，支持抵貸不一。
02、企業(yè)經(jīng)營(yíng)：狀態(tài)無(wú)異常，異常情況包括：工商行政異常，地址異常，有訴訟等。
03、經(jīng)營(yíng)范圍：非投資、娛樂(lè)、金融、房地產(chǎn)、煤炭鋼鐵等銀行限制類即可。
04、流水：有些銀行會(huì)要求對(duì)公流水，有的行則不要求。看貸款需求。


圖片

 

六、房屋抵押貸款申請(qǐng)的“補(bǔ)貨”



所需材料：

【個(gè)人方面】：身份證、戶口本、結(jié)婚證（離婚的需要提供離婚證和離婚協(xié)議）、個(gè)人近一年的流水、房產(chǎn)證、（有其他資產(chǎn)的，可以提供其他資產(chǎn)證明）......

【公司方面】：營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、（三方收款賬戶公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)戶基本信息、定金的收據(jù)）公司財(cái)報(bào)、對(duì)公流水......

注：
√其中公司方面的財(cái)報(bào)和對(duì)公流水如果沒(méi)有，有些銀行是可以不用提供的。
√ 全國(guó)征信報(bào)告線下查詢地址：
http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml
√ 征信報(bào)告簡(jiǎn)版在線查詢地址：
https://ipcrs.pbccrc.org.cn/
√ 銀行流水調(diào)取：可在手機(jī)APP下載帶有電子章并且可以看到交易對(duì)手和備注的流水。




【什么是受托支付】

在借款人向銀行提交抵押經(jīng)營(yíng)貸款申請(qǐng)時(shí)，銀行的貸款經(jīng)理就會(huì)詢問(wèn)這筆貸款具體的用途，詢問(wèn)貸款用途也是審核貸款的必要流程。


通俗的打比方：假如你想用貸款買公司用的原材料，先得找好供應(yīng)商并簽合同。然后，你拿著合同去銀行申請(qǐng)貸款，銀行批準(zhǔn)后，會(huì)直接把錢打給供應(yīng)商。


【銀行為什么要三方受托支付？】

 
1、確保資金專款專用：就像申請(qǐng)房貸時(shí)，銀行會(huì)把錢直接打到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賬戶一樣，經(jīng)營(yíng)貸也是這樣。銀行批準(zhǔn)后，會(huì)把資金直接打入借款人合作的上游企業(yè)的對(duì)公賬戶，確保錢被用在指定的地方。

2、保障管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：為了防止貸款資金被挪作他用，銀行會(huì)通過(guò)第三方賬戶追蹤資金流向。如果銀行發(fā)現(xiàn)資金的使用出現(xiàn)異常，可能會(huì)提前收回貸款，以降低風(fēng)險(xiǎn)。


【銀行對(duì)受托支付的三方賬戶會(huì)有要求嗎？】
有的，詳情請(qǐng)咨詢小蕙

 
 
五、上海房產(chǎn)抵押貸款流程

 
 
整個(gè)房產(chǎn)抵押貸款的辦理周期大概在5至20天之間，具體時(shí)間根據(jù)申請(qǐng)情況和審批速度而定。
 
 
 
以上是蕙貸提供的上海靜安區(qū)房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品內(nèi)容，如有疑問(wèn)歡迎隨時(shí)咨詢。

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