房產抵押風險規避風險需要注意哪些事

租賃抵押房產的風險在于抵押人無法清償到期債務時，房產將可能被抵押權人拍賣，而按照《物權法》的規定“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”，一旦房產被行使抵押權，則公司不能用買賣不破租賃的原則來對抗新的房產所有人。對此，只能是由公司與出租人在租賃合同中盡量明確約定，一旦房產被行使抵押權，出租人應當如何賠償公司的損失等。1、抵押人將已租賃房產抵押給銀行的；依據《擔保法》第48條及《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第65條規定，已對外租賃的房產用于抵押，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對受讓人繼續有效。這是“買賣不破租賃”原則的延伸。因此，如銀行接受已租賃房產作為抵押物，那么在處置該房產時，因其租賃合同繼續對受讓人有效，勢必影響競買人范圍及房產處置價格，也就必然對銀行債權實現產生消極影響。為避免此種情形出現，銀行在辦理房產抵押貸款時，應查明抵押物現狀，對已租賃房產租賃到期日超過貸款到期日的，從嚴控制；對已租賃房產租賃到期日早于貸款到期日的，在確保租賃合同中無自動續租條款，且銀行不提前收回貸款的情況下，可予以辦理。如能取得出租人及承租人書面承諾（銀行若處置抵押房產，租賃合同自動到期）將更能防范租賃房產抵押風險。2、 抵押人將已抵押給銀行的房產對外租賃的；依據《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。此種情形下，銀行在處置抵押房產時，應當注意的是承租人的購買優先權，即：在同等條件下，承租人對租賃的房產具有優先購買權。此外，我行《抵押合同》第五條規定抵押人要出租房產需經我行書面同意，因此，如我行同意抵押人將房產出租，應當明確約定承租人不因該租賃行為對抗房產處置后的買受人，以避免糾紛。3、銀行將已抵債資產對外租賃的；依據《商業銀行法》第42條及財政部《銀行抵債資產管理辦法》的相關規定，銀行行使抵押權而取得的不動產，應自取得之日起二年內予以處分。抵債資產收取后原則上不能對外出租，但因受客觀條件限制，在規定時間內確實無法處置的抵債資產，為避免資產閑置造成更大損失，在租賃關系的確立不影響資產處置的情況下，可在處置時限內暫時出租。這就要求銀行在符合法定條件下出租抵債房產時，應在合同中約定，承租人明知承租房產為抵債資產，如出租人在租賃期內處置租賃房產，租賃合同即行終止。

房產抵押的有哪幾方面的風險

“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第2款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。

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